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万达谋求轻资产转型 准REITs倒逼中国地产证券化

发布时间:2019-11-08 20:02:11 编辑:笔名

4月21日,东兴证券首席地产分析师郑闵钢在《和讯座谈会》上表示,地产行业增速拐点明确,商业地产谋求轻资产转型是正确方向;央视财经评论员李犁则认为,万达准REITs模式在倒逼中国房地产证券化。

商业地产增速到达拐点 轻资产转型是趋势

据和讯网了解,2014年房地产投资同比增速9.5%,4月15日国家统计局刚发布的一季度数据显示,该数据是8.5%,与过去的两位数时代相比,房地产黄金时代已经过去。

郑闵钢认为,投资下降原因是前几年整个行业新开工增速很旺,对周期性行业来说,目前整体在建项目的释放比较充足,因此去化成了现状。李犁补充道,下降通道已经形成,但这不能等同于无发展前途,短期内对刚需部分或者改善性需求这部分仍存在向上动能,跟长期虽然矛盾,但是合理并存。

郑闵钢说,“这就是企业的压力所在,同时周期内资金流动性会压大很大。”李犁也表示,二三四线城市都面临回笼资金的问题。

在谈及这个话题的时候,无法避开住宅地产龙头万科和商业地产龙头万达。本期《和讯座谈会》围绕商业地产,因此用万达来分析资金回流问题。

对于商业地产来说从重资产到轻资产是一个理想。万达掌舵人王健林提出要做服务型企业,目标是到2020年要去地产化。

郑闵钢说,虽然房地产行业在我国被列为第三产业,属于服务型行业,但实际上体现很浓重的第二产业特征,即建了卖。而在美国、香港,房地产行业整个行业的工业增加值占到10%以上,而我国房地产目前是5%以上,那不到10%的部分是什么?是综合服务、中介评估、抵押贷款等,从购房当中解决资金问题,郑闵钢说,“我国其实刚刚起步,从这个角度来说商业地产也是刚刚起步”。李犁用更朴实的语言描述道,“地产作为金融资本运作,服务就是说帮投资人打理,说白了就是别人出钱我去干活。”

万达REITs倒逼中国地产证券化

REITs(房地产信托投资基金)在国外比较普遍的,第一有良好的商业管理团队,第二项目管理要能够提供稳定的现金流。郑闵钢说到万达,它有基于自己有物业做出来的商业运营管理团队。“权重上可能一部分加大社会融资或者公共融资的项目,然后它去管理,但是这种管理还是基于它有支持的项目,有这种根基,有经营延续经验的获取,所以我觉得短期还只是一个适当的加大,因为从它规划来看,扩张速度比以往要翻倍,这方面对融资方面有强大的要求,所以这方面可以通过公众的社会融资介入,进入到项目里面共同来做,相信还是基于现在持有物业。

和讯网注意到,万达建立轻资产融资管道,一是外部管道,像基金、保险等机构投资者,据王健林自己说,现在已签订有约束力的项目25个。早在1月14日,万达商业地产股份有限公司与光大安石、嘉实基金(博客,微博)、四川信托、快钱公司签署投资框架协议,4家金融机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。在这个合作中,所有投资均由金融机构完成,物业归它们所持有;万达只做开发管理与运营,并参与租金分成;产品不再是有住宅综合体,只做持有型商场。郑闵钢说,实际万达在输出管理模式。

二是建立内部融资管道。万达成立了自己的电子商务公司,收购了快钱支付公司,5月将推出全新的理财产品,采用众筹方式为万达广场轻资产融资。计划每年给投资者约6%的现金回报,5到7年把万达广场处置,将收益分给投资者。处置方式有两种方法,资本化或卖掉。中国正在试点REITs,王健林把他这个理财产品称准REITs。李犁认为,2010年国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金(REITs)试点城市,这一举措距今已经5年,王健林在倒逼中国的房地产证券化。

甚至如果投资者急着用钱,中途想退出,万达正在设立一个权证交易平台,购买的理财产品可一个月以后交易,让其具有流动性。如果万达的理财产品推行成功,就能解决轻资产项目的投资。

最有意思的是,王健林做事有板有眼,根据香港证券监管部门要求,考了一个REITs经理人资格证书,如今派上了用场。

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